Как формируется кадастровая стоимость квартиры?

Содержание

Как формируется кадастровая стоимость квартиры — Юридический справочник

Как формируется кадастровая стоимость квартиры?

Определением кадастровой стоимости могут также заниматься независимые эксперты, выполняющие задание Росреестра на основе заключенного с ним госконтракта. Кроме того, к услугам независимых экспертов может прибегнуть сам владелец объекта недвижимости, считающий кадастровую оценку некорректной.

Специалисты компании «Финконсалт-Центр» имеют необходимую квалификацию и многолетний опыт работы, благодаря чему быстро и максимально точно рассчитывают кадастровую стоимость любых объектов недвижимости. Предоставляемый нами отчет о кадастровой оценке жилплощади является официальным документом, имеющим юридическую силу.

Полученный в нашей компании отчёт об оценке вашего объекта недвижимости вы сможете использовать в качестве аргумента в арбитражном суде в случае, если будете подавать заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Методы расчета кадастровой стоимости квартиры: как формируется и определяется

Для того, чтобы узнать, какую сумму налога Вам необходимо оплачивать ежегодно за жилье, находящееся в Вашей собственности, Вы должны знать кадастровую стоимость этого жилья.

Данный показатель просчитывается автоматизированной Государственной Кадастровой Службой по заранее внесенным данным, используя специальные алгоритмы.

Знать кадастровую стоимость жилья необходимо в следующих случаях:

  • вступление в наследство;
  • когда Вы обращаетесь в банк для получения ипотеки;
  • обмен и дарение жилья;
  • если Вы собираетесь продавать или покупать жилье.

Как формируется кадастровая стоимость квартиры? Из чего складывается? Из чего складывается кадастровая стоимость квартиры? Для того, чтобы определить этот параметр, берется во внимание:

  1. Земельный участок, на котором стоит дом.
  2. Сама квартира, ее тип, изношенность, размер.
  3. Регион.

Кроме необходимости определения размера имущественного налога, кадастровую стоимость рассчитывают ещё и для следующих целей:

  • для осуществления купли-продажи или других сделок, связанных с этим имуществом (кадастровая оценка указывается в договоре приобретения или отчуждения данного объекта недвижимости);
  • для решения спорных вопросов на суде или в других инстанциях;
  • для вступления в права наследования;
  • для разделения имущества в случае наличия двух или более собственников.

Как осуществляется расчет кадастровой стоимости квартиры? Ранее оценка квартир осуществлялась сотрудниками БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) по методике, предложенной ещё в 1960 году.

Расчет кадастровой стоимости квартиры

  • Оценка
  • Точная оценка недвижимости в России онлайн с помощью калькулятора даром, чтобы узнать рыночную стоимость недвижимости по адресу для последующей продажи. Элементарно оценить сколько стоит недвижимость и выгодно ли её покупать в данный момент. Срочная оценка стоимости недвижимости Россия в режиме онлайн стало идеальным способом определить оценочную стоимость объекта недвижимости.

Методика оценки основана на использовании базы объявлений, части справочников, и еще матриц, вносящих оценочные корректировки. Оценка недвижимости этим способом является расширением метода сравнительного анализа, что приносит видимые преимущества.

Внимание

Для старых строений 60-х годов, особенно в историческом центре, сумма может увеличиться в 5–6 раз.

Как было упомянуто выше, оплата налога по новому расчету вводится постепенно, в течение 4-х лет, о порядке — читайте ниже.

Поэтапный переход к новому размеру налога Статьей 408 НК РФ установлены правила расчета на переходный период до 2020 года.

Важно

Так, если в регионе была полностью завершена кадастровая оценка всех объектов недвижимости на начало 2015 года, то именно из нее теперь будет рассчитываться налог. Каждый год сумма увеличивается на 20 % от разницы между новой и старой суммой. В приведенном выше примере она составляет: 14 400 – 9176 = 5 224 (руб.).

При расчете понижающего коэффициента нужно иметь в виду, что он применяется, начиная с года перехода на новую систему. В таблице представлены суммы, которые владелец квартиры из нашего примера будет выплачивать до 2020 года.

Оценка недвижимости в россии онлайн

Что представляет собой кадастровая стоимость квартиры? Кадастровая стоимость квартиры — это условная цена жилплощади, показатель, рассчитываемый сотрудниками Росреестра в процессе проведения процедуры государственной оценки. Полученная в ходе оценки стоимость объекта вносится в единый кадастровый реестр и пересматривается лишь раз в несколько лет.

Кадастровая переоценка стоимости квартиры может быть проведена не чаще, чем один раз в пять лет.

Кадастровую стоимость жилья не стоит путать с рыночной ценой квартиры.

Согласно российскому законодательству, кадастровая и рыночная стоимость должны быть максимально приближены друг к другу, но в реальности дело обстоит несколько иначе.

Рыночная цена является более гибким показателем, чем кадастровая стоимость, поскольку учитывает влияние спроса и предложения, а также других экономических факторов.

Оценка кадастровой стоимости квартир

Кадастровая стоимость квартиры: три способа расчета Это быстро и бесплатно!

  • Необходимость процедуры
  • Из чего складывается?
  • Порядок оценки стоимости
  • Методики расчета
  • Первая
  • Вторая
  • Третья
  • Четвертая
  • Самостоятельно
  • Примерная величина

О понятии инвентаризационной стоимости квартиры и о ее отличии от кадастровой вы можете узнать из нашей статьи.

Необходимость процедуры Для чего нужен расчет кадастровой стоимости квартиры? Для того, чтобы узнать, какую сумму налога Вам необходимо оплачивать ежегодно за жилье, находящееся в Вашей собственности, Вы должны знать кадастровую стоимость этого жилья.

Данный показатель просчитывается автоматизированной Государственной Кадастровой Службой по заранее внесенным данным, используя специальные алгоритмы.

Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

Эксперты подсчитали, что в «дешевых» округах для начисления налога по максимальной ставке (2% при кадастровой стоимости свыше 300 млн руб.) площадь квартиры должна составлять порядка 2 тыс. кв. м.

В ЦАО по максимальной ставке налог будут уплачивать собственники квартир площадью более 1131 кв. м.

Площадь квартир, облагаемых налогом по повышенной ставке Округ 0,2% (20-50 млн рублей) 0,3% (50-300 млн рублей) 2% (свыше 300 млн рублей)ЮВАО 163,4 кв.

м 378,4 кв. м 2170,5 кв. мЮАО 153,9 кв. м 354,7 кв. м 2028 кв. мВАО 149,2 кв. м 343 кв. м 1958 кв. мСВАО 147 кв. м 337,5 кв. м 1924,8 кв. мСАО 140,1 кв. м 320,3 кв.

м 1821,8 кв. мСЗАО 135,1 кв. м 307,9 кв. м 1747,1 кв. мЗАО 123,8 кв. м 279,6 кв. м 1577,6 кв. мЮЗАО 120,4 кв. м 271 кв. м 1526,3 кв. мЦАО 94,1 кв. м 205,2 кв. м 1131,1 кв.

Кадастровая стоимость квартиры: три способа расчета

О том, как заказать кадастровый паспорт квартиры на сайте Росреестра или Госуслуг, вы можете узнать на нашем сайте.

Третья Определение кадастровой стоимости квартиры по бумажному кадастровому паспорту. Его Вы можете получить в БТИ.

Если же он у Вас уже устарел, то закажите его в электронном виде (см. Второй способ), распечатайте на принтере и пользуйтесь.

Узнайте из наших статей о том, как заказать кадастровый паспорт квартиры через МФЦ, а также о том, какие документы потребуются для его получения и сколько он будет стоить.

Четвертая Если срочно требуется официальный документ с печатью о том, какая кадастровая стоимость квартиры, для банка или там, где его нужно предъявить, то Вам придется заказывать кадастровую справку.Узнайте, где у Вас в городе или районном центре находится Федеральная Служба Кадастра и Картографии (обычно в Администрации города или поселка).

Источник: http://allelets48.ru/kak-formiruetsya-kadastrovaya-stoimost-kvartiry/

Какова кадастровая стоимость квартиры в Москве

Как формируется кадастровая стоимость квартиры?

Цены на недвижимость – одна из самых горячих тем для москвичей.

До недавнего времени горожан волновали только рыночные показатели – стоимость квадратного метра или средние расценки на первичные или вторичные объекты.

Но с введением новой схемы расчёта налога на квартиры многих стала беспокоить кадастровая оценка жилья.

Именно от неё теперь будет зависеть размер обязательной государственной пошлины, который существенно вырастет для многих собственников уже в ближайшие годы. Что такое кадастровая стоимость квартиры, где её узнать и как оспорить – читайте в этой статье.

Кадастровая стоимость квартиры – это примерная цена объекта, которая рассчитывается и устанавливается Федеральной Службой Кадастра и Картографии (Кадастровой палатой) и считается приближенной к рыночной. По мнениям специалистов, разница кадастровой оценки и реальной суммы, за которую можно купить жильё, составляет 20-25%.

Долгие годы этот показатель был в списке справочных данных, которые собственники при желании могли уточнить в паспорте на квартиру.

Однако теперь москвичам придется отнестись к этим сведениям внимательнее.

Размер кадастровой стоимости жилья отныне напрямую влияет на налоги россиян.

Кадастровая стоимость определяется на основе независимой оценки. При этом учитывается несколько факторов:

  • экономическая ситуация в регионе (размер, средняя зарплата и пр.)
  • сегмент недвижимости (жилая, коммерческая и пр.)
  • расположение объекта (близость к центру, престижность района)
  • характеристики объекта (год постройки, площадь, этаж)

В отличие от инвентаризационной стоимости жилья, по которой раньше рассчитывались налоги на недвижимость, кадастровая – гибкая величина, которая меняется со временем. Переоценка производится раз в несколько лет и может увеличиться или уменьшиться в зависимости от состояния экономики и колебания цен на рынке недвижимости Москвы.

Как узнать кадастровую стоимость жилья

Базой для введения нового налога на недвижимость стала массовая кадастровая оценка жилья, проведенная в масштабах всей страны.

Читайте также  Что такое альтернатива при покупке квартиры?

Её результаты были утверждены региональными властями, опубликованы в местных СМИ и отныне доступны для граждан.

Чтобы узнать размер налога, который нужно заплатить за собственную жилплощадь, нужно знать, какова кадастровая стоимость квартиры в Москве – Росреестр дает такую информацию на своем официальном сайте.

Москвичи могут «по старинке» лично обратиться в любой филиал кадастровой палаты и заказать там соответствующую справку по конкретному объекту. Но проще уточнить в интернете – на официальном портале Росреестра. Для этого нужно:

  • Зайти на сайт rosreestr.ru
  • На главной странице слева найти раздел «Электронные услуги»
  • Выбрать пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»
  • Найти объект по кадастровому либо условному номеру (он есть в вашем паспорте на квартиру) либо по адресу недвижимости
  • Открыть страницу с основными данными о вашей квартире и найти пункты «Кадастровая стоимость» и «Дата внесения стоимости»

Все данные находятся в открытом доступе. При желании, можно посмотреть оценку любого объекта, если вам известен его точный адрес.

В отдельных случаях в профайле квартиры может быть не указана кадастровая стоимость, например, из-за того, что специалисты Росреестра пока не успели загрузить эту информацию на портал.

Если вы смогли найти объект, но не видите данных о кадастровой оценке, отправьте бесплатный онлайн-запрос на получение этих данных прямо с сайта.

Пошаговую инструкцию о необходимых действиях можно получить по номеру единого справочного телефона ведомства 8 (800) 100-34-34.

Как узнать размер налога на недвижимость на свою квартиру в Москве

Зная результат кадастровой оценки, можно самостоятельно рассчитать размер государственной пошлины. Для начала определите стоимость квадратного метра, разделив сумму кадастровой оценки на общий метраж квартиры.

Затем подсчитайте, сколько квадратов будет облагаться налогом в вашем случае. Для этого из общей площади нужно вычесть «льготные» беспошлинные метры (20 кв.

м на квартиру, 10 — на комнату в коммуналке или 50 — на дом для каждого собственника). И, наконец, уточните, какой процент налоговой ставки соответствует жилью вашей ценовой категории.

По решению городского правительства в Москве вводится 5 различных коэффициентов пошлины в зависимости от кадастровой стоимости жилья:

  • 0,1% – для объектов стоимостью до 10 млн рублей
  • 0,15% – для объектов стоимостью 10–20 млн рублей
  • 0,2% – для объектов стоимостью 20–50 млн рублей
  • 0,3% – для объектов стоимостью 50–300 млн рублей
  • 2% – для объектов дороже 300 млн рублей

По оценкам экспертов, налоговое бремя для владельцев столичной недвижимости может вырасти в 10 раз.

В полной мере москвичи ощутят разницу через 5 лет: до 2020 года пошлина будет постепенно увеличиваться на 20% в год.

За это время кадастровая оценка объектов наверняка будет скорректирована, однако порядок цифр можно представить уже сейчас.

Сегодня владельцы вторичного жилья в центре и на окраине платят примерно одинаковые деньги за квартиры эконом-класса, сравнимые по площади.

Инвентаризационная стоимость, от которой до сих пор рассчитывалась пошлина, не учитывала престижность района и рыночные расценки на жильё.

Но в будущем всё должно измениться.

К примеру, рыночная цена «однушки» площадью 34 кв. м по адресу ул. Плющиха, дом 42 в Хамовниках — 12 400 000 рублей. Судя по данным Росреестра, кадастровая оценка такой недвижимости – 9 377 683 рублей.

Это значит, годовой налог на недвижимость (без учета вычетов) составит примерно 9 300 рублей. А вот владелец однокомнатной квартиры примерно того же размера на ул.

Судакова, дом 26 в Люблино будет платить приблизительно 5 994 рублей налоговой пошлины. Рыночная цена его квартиры — 6 300 000 рублей, а кадастровая оценка в базе портала rosreestr.ru – 5 994 604 рублей.

Разрыв в размере налоговой пошлины между окраиной и центром будет особенно заметен для просторных многокомнатных объектов недвижимости.

Ведь как только кадастровая оценка жилья превысит 10 000 000 рублей, для её владельцев вступит в силу повышенный коэффициент.

Как обжаловать завышенную кадастровую стоимость

Очевидно, что чем ниже кадастровая стоимость, тем выгоднее это налогоплательщику. Тем более, что в Москве за дорогое жилье придется доплачивать по повышающему коэффициенту.

Поэтому владельцам недвижимости стоит внимательно отнестись к данным Росреестра и не стесняться отстаивать свои права.

Поскольку кадастровая оценка была массовой и проводилась в ускоренном темпе, неточности и ошибки не исключены.

Каждый гражданин вправе обжаловать результаты в арбитражном суде, либо в комиссии, которая создана при каждом территориальном органе Росреестра.

Для обжалования и пересмотра кадастровой оценки недвижимости есть два основания:

  • Недостоверные данные, использованные при оценке

Речь идет о неверных цифрах, на которые опирались специалисты – к примеру, завышенная площадь объекта, которая не соответствует фактическому метражу квартиры.

  • Существенное расхождение между кадастровой оценкой и рыночной стоимостью квартиры

В качестве доказательства владелец недвижимости может предъявить индивидуальную рыночную оценку объекта от независимого эксперта и договор купли-продажи.

Если рыночная стоимость, которую определил оценщик, отличается от кадастровой более чем на 30%, собственник квартиры должен представить комиссии Росреестра заключение СРО.

По мнению специалистов, если есть основания, бороться за снижение кадастровой стоимости можно и нужно.

Когда налогоплательщик может предъявить грамотное подтверждение более низкой рыночной цены, комиссия с легкостью идет ему навстречу.

Более подробную информацию об этой процедуре можно найти на портале Росреестра в разделе «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости».

В перспективе чиновники обещают, что сообщить об ошибке в кадастре можно будет онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2034062-2014-10-21-kakova-kadastrovaya-stoimost-kvartiryi-v-moskve/

Что такое кадастровая стоимость квартиры: из чего она складывается?

Как формируется кадастровая стоимость квартиры?

Еще совсем недавно операции с недвижимым имуществом на территории Российской Федерации проводились, основываясь на двух ценовых величинах: инвентаризационной цене и рыночной цене.

Но смеем заметить, что обычно инвентаризационная цена не отличалась объективностью, а рыночная формировалась вне ведения каких-либо государственных инстанций. Поэтому было решено ввести такое понятие, как кадастровая стоимость недвижимости.

Как раз данная величина была призвана являться определяющим фактором для налогов и сборов, которые связаны с пользованием и отчуждением недвижимости.

Кадастровая стоимость недвижимости – это цена на объект недвижимости, рассчитываемая со стороны уполномоченной организации посредством осуществления кадастровой оценки согласно действующему законодательству, регламентирующему правила и алгоритм проведения таковой.

Положения по оценке регламентируются законами Российской Федерации и другими нормативно-правовыми актами Правительства нашего государства, которые касаются оценивания.

Кадастровая стоимость недвижимости устанавливается с целью дальнейших расчетов по налогообложению объекта недвижимости.

По факту, на сегодняшний день обыденная и привычная, однако, морально устаревшая инвентаризационная стоимость Бюро технической инвентаризации была заменена на кадастровую оценку, как наиболее приближенную к рыночной.

Во время проведения оценки, принимались во внимание такие факторы, как:

  • финансово-экономическая ситуация в регионе;
  • расположение квартиры;
  • какова дата построения дома;
  • какова площадь объекта недвижимости;
  • строительные материалы, которые были использованы при строительстве.

По регионам в отделах Росреестра до 2017 года по каждому из объектов недвижимости заводился паспорт (кадастровый), который содержал весь спектр параметров, имеющих значение для установления стоимости.

На настоящий момент, эти параметры отменены, однако, данные, содержащиеся в данных параметрах, находятся в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Следует рассмотреть базовые сведения из них.

Фактор 1. Площадь объекта недвижимости

Тот фактор, который выступает определяющим в формировании кадастровой стоимости объекта недвижимости, оказывает влияние на ее рыночную стоимость. Что же самое основное? Естественно, площадь квартиры. Ее величина прямо пропорциональная дороговизне квартиры.

По данной причине, вполне закономерным будет тот момент, что кадастровая стоимость квартиры с площадью в 200 м2 будет ощутимо выше, нежели двухкомнатная квартира в какой-нибудь тесной «хрущевке».

Следует понимать, что приобретая большой дом, в список текущих расходов на его содержание нужно будет внести довольно значительную налоговую сумму.

Фактор 2. Год возведения объекта и этаж расположения квартиры

Как правило, старая квартира будет стоить дешевле аналогичной по площади новой, если, конечно же, речь не идет об антиквариате, например.

По данной причине, дата возведения дома, в котором находится квартира, непосредственно оказывает влияние на кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества.

Однако заметим, что на указанный показатель также влияет ряд иных факторов, а потому не редки случаи, когда жилплощадь в доме старой постройки стоит больше подобной в новом доме, причем в разы.

Фактор 3. Среднестатистическая стоимость 1 м2 в регионе

Стоимость жилья имеет некоторые отличия, в зависимости от территориального, а точнее – регионального расположения.

Например, для Тюмени средняя стоимость 2-комнатной квартиры составляет порядка 2,8 миллиона рублей, а в г. Курган, расположенном всего-то в 200 км., уже будет стоить 2,3 миллиона рублей.

Располагая этими сведениями, власти регионов каждый квартал определяют среднюю цену за 1 м2.

Данный показатель применим для различных целей: при выделении жилплощади в рамках государственных программ, в ходе предоставления субсидий, при государственных вложениях (инвестициях) в строительство, в том числе и для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Фактор 4. Экономические условия региона

По какой причине в соседствующих областных центрах может быть разительно отличающаяся цена на аналогичное жилье?

Касательно Тюменской области, следует отметить, что данный регион является нефтегазоносным, а потому в нем имеется оборот большего объема финансов, более высокий уровень заработной платы, нежели в том же Кургане и львиной доле других населенных пунктов.

Как это ни грустно, но заложниками данной ситуации становятся простые граждане, которым приобрести жилплощадь в черте областного центра – мечта из категории несбыточных.

Кроме того, для тех граждан, которые все же имеют объекты недвижимости, приходится платить высокие налоговые сборы по причине соответствующей высокой кадастровой стоимости недвижимости.

Фактор 5. Насколько дом удобно расположен, а также какова транспортная развязка данного района (квартала)

Какие аспекты в расположении дома влияют на стоимость жилья в нем:

  • насколько дом удален от центральной части населенного пункта;
  • насколько развита инфраструктура в данном конкретном районе города (имеются в виду учебные заведения, места развлечения и отдыха, медицинские учреждения);
  • насколько благоустроена придомовая территория (для новых жилищных комплексов характерно довольно скудное благоустройство, поэтому объекты недвижимости немного дешевле);
  • есть ли парковочные места в непосредственной близости к дому;
  • удобна ли транспортная развязка (близки ли остановки и станции метро, а также есть ли возможность добраться до центра города без пересадок).
Читайте также  Где получить выписку о кадастровой стоимости квартиры?

Аналогичные факторы учитываются и оценщиками при проведении оценивания рыночной стоимости квартиры.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу

Для того чтобы узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости, по которому имеется лишь адрес, реально посредством нескольких вариантов.

Первым и наиболее современным из них будет выступать онлайн-сервис на официальной страничке Росреестра в интернете.

Располагая всеми имеющимися данными по объекту (имеется в виду название населенного пункта, улица, номер дома и, непосредственно, квартиры), введя их в соответствующие поля для поиска, вы получите возможность узнать нужную информацию.

Для собственника жилплощади, который имеет кадастровые документы на таковую, в принципе, не нужно искать эти сведения, поскольку они обозначены в данной документации.

Одной единственной преградой может послужить тот факт, что эта стоимость подвергается перерасчету в Росреестре каждые 5 лет, а потому документы может потребоваться снова заказать.

Каким образом узнать кадастровую стоимость жилплощади посредством обращения в Росреестр?

Если для вас необходимо не только располагать примерными сведениями о стоимости квартиры, но и обладать официальным документом, то вам предстоит обратиться в территориальное подразделение Росреестра.

Для получения выписки из Росреестра, можно действовать согласно любому из ниже предложенных вариантов:

  • Лично прийти в отделение, взяв с собой паспорт, документацию на недвижимость;
  • Написать заявление, приложить копии документов по квартире и направить почтовым отправлением;
  • Занять очередь посредством посещения сайта «Госуслуги» или аналогичного интернет-ресурса, после прийти в назначенное время и не ждать очереди;
  • Обратиться за получением услуги в соответствующую фирму, которая оказывает посреднические услуги при получении необходимой документации.

Как рассчитать налог на квартиру по кадастровой стоимости

Алгоритм по расчету налога:

  • Берем во внимание кадастровую стоимость;
  • Устанавливаем площадь объекта недвижимости (сведения можно как взять из документов, так и собственноручно измерить рулеткой и воспользоваться калькулятором);
  • Далее делим стоимость на площадь, получая, таким образом, удельный показатель;
  • Из числа общей площади квартиры вычитаем 20 м2, за которые не взимается налог;
  • Полученный результат следует умножить на ранее полученный нами удельный показатель;
  • Та сумма, которую мы получили, должна умножиться на налоговую ставку (ориентировочно — 0,1%), размер которой узнается в документах нормативного характера.

Итого, полученный результат и станет нужной ориентировочной суммой, необходимой для уплаты.

Не стоит забывать о наличии у некоторых граждан налоговых льгот, что также может повлиять на размер налога на недвижимость.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/obshhie-voprosy/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost-kvartiry-iz-chego-ona-skladyvaetsya.html

Кадастровая стоимость квартиры: что такое и как ее определить

Как формируется кадастровая стоимость квартиры?

Собственник должен знать, что такое кадастровая стоимость квартиры, от чего зависит и для чего она нужна. Это один из самых важных параметров, касающихся недвижимости.

Сегодня я предлагаю прояснить все, касающееся этого вопроса.

Вы поймете, как рассчитывается кадастровая стоимость, чем отличается от рыночной, где можно ее проверить и как самостоятельно посчитать по ней размер налога.

Многие операции с недвижимостью включают в себя использование этого параметра, но чаще всего кадастровая стоимость (КС) используется, чтобы определить размеры налогов при продаже жилья.

Определение

Несмотря на то, что многие неоднократно слышали этот термин, вряд ли кто-то сможет без труда объяснить вам, что же такое КС. Отчасти это обусловлено тем, что устанавливает ее один из государственных органов, а процесс нигде не отражается наглядно.

Кадастровая стоимость жилья – это цена, которую государство устанавливает на конкретный объект недвижимости, основанная на полученной от Службы кадастрового учета информации. Иными словами, государство дает понять, что за приобретение права собственности данной квартиры, оно готово заплатить конкретную сумму.

Зачастую КС может в какой-то степени отличаться от актуальной рыночной или коммерческой стоимости, поскольку при определении первой в расчет не принимается ни дизайн интерьера, ни инвестиции в ремонт, ни какие-то другие дополнительные характеристики.

Из чего складывается кадастровая стоимость жилья

Чтобы в полной мере понять, что собой представляет КС, стоит разобрать, какие параметры входят в расчет конечной цифры, на базе которой позже устанавливают налог. Во время вычислений специалисты принимают во внимание следующие факторы:

  1. Местонахождение (больше всего влияет на окончательный результат).
  2. Тип собственности (дом, квартира, комната, земля и т. д.)
  3. Состояние (не качество ремонта, а степень его износа).
  4. Площадь.
  5. Инженерные коммуникации (водо-, газопровод, водоотвод, тепловое и электрическое снабжение и т. д.)

Государство в этом случае устанавливает непостоянную цену, которая подвержена индексации в меньшую или большую сторону, в зависимости от рыночных показателей.

Переоценка может проводиться не реже, чем раз в пять лет. Стать ее инициатором имеют полное право органы и лица, среди которых:

  • собственник,
  • ФСУ (федеральная служба учета),
  • ФНС (федеральная налоговая служба),
  • органы местной власти.

Главный документ, который подтверждает актуальную цену, – это справка о кадастровой стоимости, которую можно получить в Росреестре или ЕГРН.

Для чего нужна кадастровая стоимость квартиры

До недавних пор КС не играла почти никакой роли. Она влияла лишь на стоимость инвентаризации, которая была далека от рыночной.

Инвентаризационная цена – это оценка помещения с точки зрения его строительства и содержания.

По факту она в несколько раз отличается от рыночной стоимости в меньшую сторону.

Из-за такой большой разницы в российское законодательство было внесено немало изменений, чтобы получить возможность беспрепятственно пользоваться понятием «кадастровая стоимость».

Конечно, КС часто отличается от рыночной стоимости, но благодаря новому виду оценки стало возможным максимальное приближение цен государства к рыночным для получения прибыли в налоговой форме. Так что теперь государство спокойно использует КС, чтобы рассчитывать налоговое бремя для владельцев жилья.

Основные задачи, которые выполняет данная величина:

  • определение размера налога при отчуждении жилья (в т. ч. при продаже или вступлении в право наследования);
  • установка ежегодного налога на имущество.

Как происходит оценка стоимости

Чтобы понять, как происходит оценка стоимости квартиры и что на нее может повлиять, стоит обратиться к законодательным актам.

Федеральные законы № 218 и № 135 говорят о том, что региональные власти должны привлечь независимых специалистов, которые проведут оценку.

В свою очередь, для их привлечения необходимо объявить число квартир и домов, подлежащих переоценке, и начать конкурсный отбор специалистов. После проведения конкурса органы местной власти определяют победителей.

По всей территории России процесс индексации цен на недвижимость должен проводиться раз в пять лет, а в Севастополе, Санкт-Петербурге и Москве – раз в два года. В законе не прописаны конкретные даты, так что дни проведения могут меняться в зависимости от разных факторов.

Важно! Согласно тем же законодательным актам, собственник обязан сообщать в соответствующие органы, если существенно меняется структура, вид, тип или площадь недвижимости. Это необходимо для проведения переоценки.

Как часто может меняться кадастровая стоимость

Федеральный закон № 218 регулирует возможность изменения КС и уточняет список тех, кто может инициировать процесс.

В то же время Федеральный закон № 135 сообщает, что изменение цены не может происходить чаще, чем раз в три года.

Измениться КС может только по двум причинам:

  1. Существенные перемены на рынке с сопутствующим сильным снижением или поднятием цен на дома, квартиры и другое жилье.
  2. Изменения жилья собственником, что привело к увеличению или уменьшению цены помещения.

Важные особенности КС для физических лиц

Из-за ряда законодательных изменений, благодаря которым стало возможным начисление налога на основании КС, государству пришлось разделить переход к новому виду налогообложения на несколько этапов:

  1. 2014 – 2018 – физические лица при оплате налога получают льготы и вычеты.
  2. 2018 – 2020 – граждане приводят все документы в порядок и оплачивают налог по новому законодательству без поощрений.
  3. С 2020 года – полный переход на новую систему начисления налогов.

Самое важное изменение, запланированное на 2020 год, подразумевает упрощение пересмотра дел по неправомерному определению оценки. Сейчас подобные дела рассматриваются в судебном и досудебном порядке.

Для обжалования решения специалиста по оценке необходимо будет сначала предпринять попытку досудебного урегулирования – подготовить обращение в комиссию. Лишь после этого возможно будет оспаривание установленной цены через суд.

До 2020 года Росреестр получит новое подразделение экспертов, задачей которого станет непосредственное определение цены на жилье без обращения к сторонним оценщикам.

Благодаря этим нововведениям будет проще понимать, из чего состоит кадастровая стоимость.

Но перемены сопровождаются увеличением налоговых ставок и показателей при существенном уменьшении льгот.

Еще в 2018 году налоги на жилье были повышены на 20 %, а во многих регионах ГКО на жилье сильно завышена, поэтому не прекращаются судебные разбирательства.

Налог не нужно платить собственникам:

  • квартир площадью до 20 м²;
  • комнат в коммунальных квартирах площадью до 10 м²;
  • частных жилых домов площадью до 50 м².

Больше не имеет смысла продажа недвижимости по цене ниже кадастровой, поскольку налоги рассчитываются именно по КС, а цифры при сделке купли-продажи не играют никакой роли.

Единственный возможный метод уменьшения размеров налогов – это обжалование в суде.

Для этого собственнику придется подготовить много документов и быть готовым потратить немало времени, чтобы отстоять свои права в суде.

Где посмотреть кадастровую стоимость

Есть несколько путей, с помощью которых вы можете получить КС жилья, среди них личные и письменные обращения, онлайн-заявки.

Вот несколько сервисов, которые позволят выяснить КС собственного дома:

  1. На сайте Росреестра – заполняете соответствующую форму и получаете нужную информацию бесплатно. Здесь можно узнать стоимость объекта по кадастровому номеру или по адресу жилища.
  2. Через Единый государственный реестр недвижимости – обращаетесь с заявлением в один из филиалов Росреестра или МФЦ лично или через почту.

Таким образом вы можете получить справку с указанием актуальной КС вашей квартиры:

  • в электронной форме – выписка из ЕГРН физическому лицу обойдется в 150 рублей;
  • в бумажной форме – для обычного гражданина услуга стоит 300 рублей.
Читайте также  Как правильно составить договор купли продажи квартиры?

Пошаговая инструкция

Шаг 1. Зайти на главную страницу портала Росреестр.

Шаг 2. Открыть раздел «Физическим лицам».

Шаг 3. Нажать на строку «Получить сведения государственной кадастровой оценки».

Если отображается общая информация, то в правой колонке есть зеленое окно с аналогичной надписью, попробуйте нажать там.

Шаг 4. В открывшемся окне выбрать нужный пункт.

Шаг 5. Ввести кадастровый номер в соответствующее поле и получить актуальную стоимость.

Кроме того, КС указывается и в кадастровом паспорте. Подробнее о том, что это такое и как получить кадастровый паспорт на квартиру, я уже писала. Обязательно ознакомьтесь, если вы являетесь собственником жилья или только собираетесь им стать.

Как самостоятельно рассчитать налог по кадастровой стоимости

Рассчитать налог самому без участия подготовленного специалиста довольно сложно. Это обусловлено тем, что профессионалы в расчетах используют много разных характеристик, которые будет непросто учесть людям без соответствующей подготовки.

Но все же я решила дать формулу, по которой вы сможете хотя бы в общих чертах понять, как определить налог для своего жилья.

Итак, прежде чем приступать к математическим расчетам, вам предстоит предварительно узнать:

  • цену квартиры, предложенную государственными органами (получить можно через Росреестр);
  • площадь жилья;
  • налоговую ставку для вашего региона;
  • все вычеты и льготы, которыми вы можете воспользоваться.

Допустим, цена квартиры составляет 7 400 234 при метраже в 65 м². В вашем регионе действует налоговая ставка 0,17 %.

Шаг 1. Удельный показатель = Цена жилья / Площадь

7 400 234 / 65 = 113 850

Шаг 2. Налоговые обязательства = Площадь жилья – Необлагаемая налогом площадь

Выше мы указывали, что не облагаются налогом квартиры до 20 м², комнаты до 10 м², дома до 50 м².

65 – 20 = 45

Шаг 3. Сумма, с которой взыскивают налог = Налоговые обязательства х Удельный показатель

45 х 113 850 = 5 123 250

Шаг 4. Размер налога = (Сумма для взыскания налога / 100) х Налоговая ставка региона

(5 123 250 / 100) х 0,17 = 8 709

Источник: https://vsvoemdome.ru/dom/kupleprodazha/kadastrovaya-stoimost-kvartiry-kak-rasschityvaetsya

Порядок расчета кадастровой стоимость квартиры

Как формируется кадастровая стоимость квартиры?

Люди, обладающие собственным жильем, часто хотят узнать, как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры, ведь в жизни могут возникнуть ситуации, делающие этот вопрос актуальным.

Для того чтобы получить ответ, сначала нужно узнать, что такое кадастровая стоимость квартиры, о том, как она считается, из чего складывается кадастровая стоимость, о местах, где этот расчет можно произвести и от чего зависит, изменится ли этот показатель.

Понятие

Что же такое кадастровая стоимость квартиры, как лучше охарактеризовать данное определение и откуда оно берется?

Это специальная цена недвижимости, которая действует на рынке, определяется и формируется государственной кадастровой службой и кадастровой палатой.

Как правило, кадастровой ценой считается общий эквивалент цены всякой недвижимой единицы. Чтобы узнать, как рассчитывается кадастровая стоимость дома, и сделать это правильно, необходимо брать в учет главные величины, использующиеся в подобных расчетах.

Кадастровая стоимость квартиры: из чего она складывается

  1. Год постройки здания. Чем сам дом старше, тем более низкой будет стоимость квартиры, а значит, она снизится и в кадастре. Наиболее дорогие категории – новостройки.

    Цена жилплощади также зависит от сделанного капитального ремонта при замене всех старых коммуникаций.

  2. Размер жилплощади. Цена рассчитывается по цене квадратного метра.
  3. Инфраструктура вокруг.

    Считаются все общественно значимые места, расположенные рядом с жильем, ситуация с общественным транспортом, магазины, торговые центры и т.д. Это очень сильно влияет на то, как определяется кадастровая стоимость.

  4. Средняя цена квадратного метра жилплощади в этой местности. Например, в центре Москвы или Санкт-Петербурга квартира будет стоить намного дороже, чем в центре провинциального города, а значит, изменится и стоимость в кадастре.

Территориальный коэффициент очень значим: в границах определенной области  цена квартир может разниться, но стоимость в кадастре не равна стоимости на рынке, ведь в первом случае не учитывается нынешнее экономическое положение. Рыночная цена существенно зависит от спроса и предложения в конкретном районе, а этот показатель крайне нестабилен.

Когда изменяется

Изменение кадастровой стоимости дома может происходить в следующих ситуациях:

  • с момента оценки прошло пять лет;
  • в районе кардинально поменялись цены на недвижимость;
  • собственника не устраивает существующий показатель, и он подает иск в суд. При положительном решении цена поменяется.

Для чего она нужна

Показатель цены квартиры в кадастре необходим для того, чтобы посчитать суммы налоговых выплат за нее.

Эта цифра рассчитывается посредством федеральной автоматизированной кадастровой службы.

Расчет осуществляется на основании сведений о недвижимом объекте, которые существуют в кадастре, а также на базе специальных алгоритмов.

Еще не так давно в России почти все операции, касающиеся недвижимости, реализовывались на основе рыночных и инвентаризационных цен.

Формирование первой никак не зависело от государства, а вторая и вовсе определялась так, что была очень далека от реальности.

Из-за этого и было введено понятие кадастровой стоимости.

Она используется и в тех ситуациях, когда квартира наследуется, тогда, когда оформляется ипотека в банке, когда нужно определить нужные выплат для совершения обмена или дарения объекта.

Описываемый параметр является основой для вычисления любых его особенностей, которые выражаются в финансовом эквиваленте, связанном с квартирой.

 Кадастровая стоимость земли или другого имущества – нестабильный показатель, систематически изменяющийся в сторону возрастания.

Кадастровая и инвентаризационная – в чем разница

Кадастровая стоимость квартиры представляет собой цену объекта, формируемую уполномоченным ведомством при помощи проведения официальной оценки согласно существующим правовым актам, регламентирующим процедуру оценивания.

Оценочные положения определены Федеральными законами и всяческими правительственными постановлениями о кадастровой оценке.

Привычная населению страны, но устаревшая и далекая от современности инвентаризационная цена, полностью заменена кадастровой стоимостью квартиры – она близка к цене недвижимости на рынке и применяется для того, чтобы рассчитать суммы налоговых выплат.

Расчет

При расчете этой разновидности стоимости недвижимой единицы используются конкретные индивидуальные нюансы и факторы:

  • средняя цена квадратного метра, определяющаяся в каждом конкретном регионе;
  • год постройки здания;
  • размеры средних заработных плат;
  • экономические параметры рыночного сегмента, которому принадлежит недвижимый объект;
  • близость к центру города и общая популярность района.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка или иного объекта? Для этого применяется специальная формула установления стоимости квартиры, а также иные коэффициенты. При использовании методов массовой оценки учитывается не столько отдельная жилплощади, и даже не улица, а сразу несколько районов.

Регулярность осуществления комплексных расчетных и оценочных работ  также различается в зависимости от местности, но они проводятся не реже, чем раз в три года. Сведения о проведенных работах находятся в общем доступе и размещаются на официальных сайтах исполнительных ведомств.

После выполнения работ результаты направляются заказчику, то есть органу власти. Как только показатели кадастровой стоимости квартиры будут утверждены, они направляются в налоговые органы.

Здесь происходит расчет имущественного налога касательно каждой недвижимой единицы.

С учетом особенностей формирования стоимости в ГКН можно утверждать, что итоги расчета – сильно усредненные величины, не отражающие действительную стоимость жилья.

Исходя из исследования показателей кадастровой цены в разных регионах, напрашивается вывод о том, что они значительно превышают цену жилья на рынке, что становится причиной возникновения неприятных последствий:

  • устанавливается повышенный имущественный налог, из-за чего владельцы квартир, расположенных в старых зданиях, получают квитанции, сопоставимые с теми, что приходят в элитные дома;
  • повышаются цены на вторичном рынке недвижимости, т.к. продавцы ориентируются на значение стоимости недвижимости во время распоряжения собственностью.

Почти сразу с того момента, как кадастровая стоимость  объекта недвижимости начала действовать, хозяева квартир стали обращаться в суд для оспаривания указанных цифр. Сформировавшаяся практика заставила государство предусмотреть процедуру оспаривания стоимости недвижимости в кадастре по закону.

Процедура оспаривания

цель оспаривания кадастровой стоимости земли, частного дома или квартиры – приведение этой цены в соответствие с действительной ценой данного объекта на рынке. Это даст возможность снизить сумму налоговых выплат.

На сегодняшний день в законодательстве предусмотрено  два способа оспаривания неверных стоимостей:

  • посредством обращения к уполномоченной территориальной комиссии, рассматривающей споры о кадастровой оценке недвижимых единиц;
  • посредством обращения в суд, подав иск о приравнивании двух показателей кадастровой стоимости земельного участка, дачи, дома или квартиры.

Важно! Если оспариванием стоимости квартиры в кадастре занимаются юридические лица, они обязательно должны пройти через два этапа подачи иска. Гражданам необязательно обращаться в уполномоченную комиссию, они могут сразу идти в суд.

Чтобы оспорить неверные показатели в кадастре, следует представить суду доказательства  несоответствия кадастровой стоимости объекта его цене на рынке.

Для этого нужно заказать независимому эксперту-оценщику отчет о рыночной цене квартиры или же провести кадастровые работы касательно единицы недвижимости, вызвав кадастрового инженера.

Если в представленной документации явно представлено, что кадастровая и рыночная величины существенно не совпадают друг с другом, судебным органом выносится решение о признании равенства двух данных показателей. Это решение распространяется именно на конкретную недвижимость, а для прочих площадей в многоквартирном здании существующая стоимость в кадастре будет иметь силу до момента ее оспаривания.

Как только судебный акт вступил в силу, он направляется в:

  • исполнительное ведомство, которое должно внести новые изменения в официально опубликованные сведения;
  • Росреестр, учитывающий новые данные в своей информационной базе;
  • ФНС, производящую расчет налоговых выплат по жилплощади согласно ее новой цене в кадастре.

Оспаривание стоимости недвижимого объекта в кадастре не обладает обратной силой, поэтому определенный в суде показатель будет устанавливаться только с начала нового периода расчета. При дальнейших начислениях налоговых выплат ФНС обязана использовать новую величину цены.

Во время расчетов стоимости квартиры в кадастре применяются очень грубые и поверхностные математические модели, не отражающие действительность.

Даже если в возбуждении дела по этому вопросу будет отказано или же истцу придет уведомление об отказе в удовлетворении иска, можно подавать заявку о признании незаконности постановления.

При втором пересмотре можно рассчитывать на снижение кадастровой стоимости земельного участка в 2019 году.

Источник: https://kvadmetry.ru/kadastr/kak-rasschityvaetsya-kadastrovaya-stoimost-kvartiry.html