Можно ли узаконить перепланировку после ремонта квартиры?

Содержание

2 основных метода узаконивания самовольной перепланировки квартиры

Можно ли узаконить перепланировку после ремонта квартиры?

Не всегда незаконная перепланировка возникает по злому умыслу хозяев.

Например, владельцы помещения просто не знали, что некоторые конструктивные изменения в квартире необходимо согласовывать с компетентными органами.

Некоторым достается в наследство или дар жилплощадь уже со сделанной перепланировкой. 

Как бы то ни было, если произведенные изменения не легализовать, то квартирой невозможно будет распоряжаться, так как ее фактическая конструкция не совпадает с планом, указанным в кадастровом паспорте.

Самовольная перепланировка квартиры: как узаконить и какая ответственность за подобные действия? Ответ содержится в нашей новой публикации.

Условия перепланировки квартиры

В большинстве случаев уже сделанную перепланировку удается узаконить без особых проблем: если ремонт сделан по всем правилам и с соблюдением санитарных норм, то чиновники не станут чинить препятствия. Другое дело, если произведенные изменения затрагивают интересы других жильцов или создают угрозу обрушения здания.

  • сносить несущие стены или ослаблять их, прорубая арки или окна;
  • переносить или расширять дверные проемы в несущих стенах (при этом уменьшать проемы допускается);
  • переносить ванную или туалет на то место, где у соседей снизу находятся жилые помещения или кухня;
  • добавлять квадратные метры санузлу, кухне или балкону за счет жилых комнат (за счет коридора — можно);
  • объединять кухню и комнату с помощью арки или дверного проема, если в кухне находится газовая плита (если электрическая — можно);
  • делать теплые полы в ванной или туалете за счет использования общей водопроводной системы.
  • перемещение дверных проемов в обычных, не несущих стенах;
  • перенос оконных проемов;
  • изменение площади жилых комнат, кухни или санузла за счет коридора;
  • демонтаж или образование кладовок;
  • перенос ванной комнаты или санузла, в том числе перенос только унитаза, ванной или душевой кабины;
  • перенос или демонтаж радиаторов.

Более подробно условия расписаны в Главе 4 Жилищного кодекса, целиком посвященной переустройству квартир.

Таким образом, прежде чем начинать легализацию перепланировки, нужно убедиться, что она не нарушает норм.

Как узаконить перепланировку квартиры без суда?

Существуют два способа легализовать перестройку в квартире. Первый — оформить ее «задним числом», т.е. сделать вид, что ремонта еще нет. Второй — по закону, обратившись в суд с требованием признать перепланировку законной.

  • собирается пакет документов, необходимый для проведения перепланировки;
  • составляется простой эскиз перестройки, на котором прямо на плане красной пастой отмечаются снесенные участки, зеленой — построенные;
  • составленный эскиз предъявляется в санэпидемстанции и в отделе МЧС, оформляется разрешение от их имени;
  • владелец квартиры подает заявление в отделе архитектуры на получение разрешения о проведении перепланировки, прикладывает справки с СЭС и пожарного надзора;
  • после получения разрешения проходит 2-3 месяца, якобы в это время производится ремонт;
  • вызывается межведомственная комиссия, которая оценивает качество ремонта и его соответствие заявленному эскизу;
  • если всё в порядке — выдается акт;
  • с помощью акта в БТИ заказывается новый технический паспорт;
  • после оформление техпаспорта нужно оформить новое свидетельство о праве собственности на квартиру.

Таким образом, подобный план действий ничем не отличается от стандартной процедуры, когда ремонт еще не сделан. Это поможет избежать трат денежных средств, времени и нервов.

Самовольная перепланировка квартиры: как узаконить?

  • инженер БТИ может захотеть взглянуть на квартиру ДО перепланировки — а так как она уже сделана, выходит, что владелец жилплощади допустил нарушение закона два раза: незаконно перестроил жилище и попытался обмануть представителей власти;
  • эскиз может не пройти согласование в СЭС или МЧС, и придется все переделывать обратно, кроме того, специалист служб также может захотеть взглянуть на квартиру ДО ремонта;
  • план может не получить поддержки в отделе архитектуры, если нарушает какие-то градостроительные нормы;
  • если конструктивные изменения серьезные, эскизом хозяин квартиры не отделается — придется заказывать проект, а это намного дороже и требует предварительного осмотра квартиры специалистами.

Чтобы не рисковать, нужно легализовать перепланировку через суд. В некоторых случаях его единственный доступный вариант.

Как узаконить перепланировку квартиры через суд?

  1. Владелец недвижимости обращается в архитектурный отдел администрации с заявлением на узаконивание перепланировки. В нем нужно указать, что перестройка уже произведена.

  2. Специалист БТИ должен выехать по адресу и произвести замеры внесенных изменений. Впоследствии они будут использованы при печати нового технического паспорта.

  3. Необходимо получить разрешения от санитарного надзора, пожарной службы и управляющей компании.

    Специалисты должны осмотреть переделки и признать, что они соответствуют градостроительным, санитарным и пожарным нормам, не создают опасности для целостности здания, не причиняют неудобств соседям.

  4. Параллельно получению разрешений хозяину квартиры необходимо заказать проект. Его изготовляет либо БТИ, либо специализированное агентство.

    Важный момент: при узаконивании перестройки через суд простым эскизом не отделаться: нужен именно проект, даже если произведены самые незначительные изменения.

Далее следует обращение в суд. По согласованию с БТИ это делает либо администрация, либо сам владелец квартиры.

В любом случае понадобятся документы:

  • паспорт хозяина;
  • свидетельство на квартиру;
  • договор, на основе которого получено право на квартиру;
  • старый технический паспорт квартиры и новый, заказанный в БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • все полученные разрешения;
  • проект;
  • исковое заявление;
  • квитанцию об оплате госпошлины (1000 рублей).

Обычно заседание назначается через 2-3 недели после поступления иска.

Как узаконить перепланировку через суд?

Что делать после удовлетворения исковых требований?

Если суд удовлетворит иск, то владельцу квартиры нужно будет:

  • получить в БТИ разрешение на перепланировку и проверочный акт, подтверждающий, что перестройка выполнена в соответствии с проектом;
  • обратиться с разрешением и актом в Росреестр для получения нового кадастрового паспорта;
  • обратиться в Регпалату для получения нового свидетельства о праве на квартиру.

Что делать в случае получения судебного отказа?

Если же суд вынесет отказ, то есть не легализует перепланировку, придется возвращать вид квартиры к исходному за свой счет. Этот процесс будет контролировать межведомственная комиссия, которая проследит, чтобы восстановление произошло без нарушений.

Кроме того, суд в любом случае обяжет владельца квартиры заплатить штраф. Получить новые документы на жилище он сможет только после его оплаты — до этого на квартиру будет наложен судебный арест.

Если же владелец жилья попытался обмануть администрацию и оформить перепланировку «задним числом», то его ждет дополнительная ответственность — за клевету или подлог.

В случае несвоевременной уплаты штрафа или при уклонении от его уплаты наступает ответственность за неисполнение решения суда.

Это чревато не только увеличением размера санкции в два раза, но и административным арестом, исправительными работами, а в исключительных случаях — и тюремным заключением.

Кроме того, если владелец жилья уклоняется от ответственности вернуть состояние квартиры в исконный вид, а произведенная им перепланировка создает угрозу жизни и здоровью других жильцов, то его могут принудительно выселить.

Самовольная перепланировка квартиры: штраф за незаконные действия

Минимальный размер штрафа за произведение незаконной перепланировки — 3500 рублей. Если самовольно была проложена проводка, то самый маленький штраф составит 3700 рублей.

  • напрямую в кассе любого банка;
  • в банкомате или в терминале самообслуживания;
  • посредством интернет-портала предоставления государственных услуг;
  • посредством интернет-банкинга;
  • с помощью электронных платежных систем, например, Яндекс.Деньги.

Во всех случаях необходимо сохранять платежные документы.

После оплаты штрафа их необходимо направить либо в службу судебных приставов, либо в администрацию — в зависимости от того, куда определил взыскание суд.

Дополнительные расходы

Помимо штрафов, за легализацию самовольной перепланировки придется заплатить и в других случаях:

  • обращение в суд — 1000 рублей (госпошлина);
  • в сложных случаях понадобится помощь адвоката — от 5000 рублей;
  • получение разрешений от МЧС, санэпидемстанции и УК — от 500 рублей за каждое;
  • оформление разрешения соседей на проведение перепланировки (если это потребуется в ходе заседания) — от 1000 рублей за каждого собственника;
  • составление проектной документации в лицензированной фирме — от 5000 в зависимости от сложности проекта (обычно цена проекта выходит в районе 15-20 тысяч, если произведено более одного конструктивного изменения);
  • заказ нового техпаспорта в БТИ — от 500 рублей;
  • заказ нового кадастрового паспорта в Росреестре — 1000 рублей (госпошлина);
  • заказ нового свидетельства о регистрации права на квартиру — 1000 рублей на каждого собственника (госпошлина);
  • оформление доверенности у нотариуса — от 1500 рублей.

Таким образом, штраф за незаконную перепланировку — не самые большие издержки.

Гораздо больше придется заплатить за составление проекта и получение в оперативном порядке справок от контролирующих органов.

Если делать перепланировку после получения всех документов, то можно значительно сэкономить.

Так, полная стоимость законной перепланировки небольшой сложности для одного собственника составляет порядка 4000 рублей, в то время как легализация самовольной перестройки обойдется минимум в 15000 рублей, считая штраф и оформление всех документов.

Самовольная перепланировка квартиры — узаконить подобные действия можно и нужно! Как это сделать вы можете узнать в новом видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/pereplanirovka/2-osnovny-h-metoda-uzakonivaniya-samovol-noj-pereplanirovki-kvartiry.html

Ремонт и перепланировка квартир — можно ли узаконить после, согласование, двухкомнатной хрущевки

Можно ли узаконить перепланировку после ремонта квартиры?

Сделанную без предварительного согласования перепланировку можно легализовать только через суд.

Процедура узаконивания может быть начата по инициативе собственника недвижимости или по предписанию сотрудника Жилищной инспекции.

Что это такое

Главный признак, по которому различаются ремонт и перепланировка квартир — необходимость внесения изменений в имеющуюся документацию на жилье (техпаспорт).

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, требующее фиксирования результатов произведенных ремонтно-строительных работ в техпаспорте на жилище.

Обычный ремонт внесения изменений в техническую документацию не предполагает.

Реконструкция подразумевает изменение функционального назначения и технико-эксплуатационных характеристик помещений.

Это более широкое и сложное понятие по сравнению с перепланировкой и потому предполагает не только получение разрешения, но и сбор других документов.

Например, при переносе санузла в другое место разрешение могут и не дать.

Выполнение работ по отделке помещений, мероприятия по обновлению инженерных систем, замена покрытий пола и конструкций потолка — это реконструкция или капитальный ремонт.

Реконструкция подразумевает:

  • изменение этажности дома;
  • снос старых элементов на фасаде и монтаж новых;
  • восстановление несущих конструкций;
  • пристройки;
  • изменение или восстановление отделки фасада;
  • обустройство тамбуров входов и новых входов;
  • застекление балкона (лоджии);
  • замену инженерных сетей (иногда меняется их местоположение).

Что можно, а что нельзя делать

Законодательство четко регламентирует, какие ремонтно-строительные работы можно проводить в жилище (после их согласования):

  • расширять пространство жилых комнат за счет площади коридора, вспомогательных помещений;
  • увеличивать площадь санузла посредством объединения ванной комнаты и туалета или присоединения части коридора;
  • обустраивать квартиру-студию, в которой функции кухни и гостиной выполняет одно помещение;
  • сносить встроенные шкафы и антресоли, демонтировать кладовки для расширения жилой площади;
  • устраивать в ненесущих перегородках проемы.

При перепланировке запрещено:

  • производить манипуляции с несущими конструкциями (делать проемы, обустраивать ниши, демонтировать, переносить);
  • изменять местоположение санузла;
  • расширять пространство туалета или ванной комнаты за счет площади жилых комнат;
  • соединять с другими помещениями балконы и лоджии посредством сноса внешних ненесущих и несущих стен;
  • объединять квартиры по вертикали посредством демонтажа (полного или частичного) перекрытий между этажами;
  • убирать с пола звукоизолирующую подложку во время ремонта;
  • сносить каналы и короба системы вентиляции;
  • обустраивать погреба или делать пристройки в квартирах, расположенных на первом этаже.

Варианты ремонта квартиры с перепланировкой

Жилище можно переделать по своему желанию, но существуют наиболее популярные варианты перепланировки:

  1. совмещение санузла — перегородка, которая разделяет ванную комнату и туалет убирается. В результате пространство увеличивается и может легко поместиться стиральная машина, ранее стоявшая на кухне или в коридоре. Отрицательным моментом подобной перепланировки служит то, что если один из домочадцев принимает душ, второму придется дождаться своей очереди чтобы сходить в туалет;
  2. для двухкомнатной хрущевки подойдет вариант объединения кухни и гостиной. В итоге получается просторная комната-столовая. Чтобы визуально разделить пространство применяется барная стойка, арка, разные напольные покрытия. Минусом послужит присутствие запахов при приготовлении пищи, даже если вытяжка будет очень мощной;
  3. для хозяев большой трехкомнатной квартиры может подойти вариант с разделением одной из комнат на две;
  4. из 2 х комнатной квартиры можно сделать трешку, поделив одну из комнат на две или обустроив кухню-столовую за счет площади коридора;
  5. у владельцев 4 комнатной квартиры популярен вариант перепланировки, при котором кухня объединяется со смежной комнатой. За счет нежилой площади можно увеличить санузел. Расширение ванной или туалета за счет жилых комнат возможно только в двухуровневом жилище или если квартира расположена на первом этаже;
  6. в сталинке представлены практически неограниченные возможности для перепланировки, так как в подобных домах отсутствуют внутренние несущие стены.

С чего начать оформление

Перед началом ремонта стоит определиться с изменениями в квартире и узнать являются ли они перепланировкой, на которую необходимо получать разрешение.

Можно без разрешения:

  • делать косметический ремонт;
  • менять сантехнику;
  • производить замену труб водоснабжения и отопления;
  • менять двери и окна.

Нельзя без согласования:

  • увеличение или уменьшение площади комнат;
  • объединение помещений;
  • совмещение туалета и ванной;
  • изменять местоположение дверных проемов;
  • обустраивать дополнительные подсобные помещения.

Подобные ограничения объясняются тем, что самовольные переделки могут нести угрозу для здоровья и жизни остальных жильцов дома, могут ухудшать условия проживания соседей. Неграмотная перепланировка чревата нарушением целостности несущих конструкций, что снизит их прочность и надежность, а также нарушит несущую способность.

Вопрос как согласовать перепланировку с соседями может возникнуть, только если планируется изменение фасада здания, лестничной клетки и другого общедомового имущества.

Для проведения ремонтно-строительных работ внутри квартиры разрешение других жильцов дома не требуется.

Уточнить требуется ли согласование работ, которые будут производиться в квартире можно:

  • в частной фирме, занимающейся вопросами перепланировки;
  • у юриста;
  • в отделе местной администрации;
  • в Жилищной инспекции.

Здесь проконсультируют по вопросам необходимой документации, а также где можно заказать проект и в каких инстанциях нужно согласовывать перепланировку.

Документы

Законность проведения перепланировки предполагает сбор пакета документации:

  • справка из БТИ не старше одного года;
  • техзаключение организации, имеющей лицензию на осуществление подобного рода деятельности о возможности проведения работ;
  • заключение СЭС (Роспотребнадзора);
  • разрешение, подтверждающее безопасность производимых работ, выданное ГУ МЧС;
  • письменное согласие соседей;
  • ксерокопия свидетельства, подтверждающего право собственности на недвижимость;
  • выписка из домовой книги.

Как согласовать после          

Иногда сначала проводятся работы, и лишь после этого возникает вопрос можно ли узаконить перепланировку после ремонта, так как самовольная переделка помещений — нарушение ЖК РФ.

Согласование после окончания ремонтно-строительных работ возможно задним числом через суд.

Чтобы его получить, необходимо:

  1. подать заявление в БТИ с просьбой о выдаче нового техпаспорта на квартиру, в котором будут отражены все произведенные изменения;
  2. квартиру посетит техник БТИ, он сделает нужные для составления нового плана замеры квартиры;
  3. с новым техпаспортом нужно обратиться в проектную организацию, чтобы ее специалисты разработали проект перепланировки согласно плану;
  4. имея проект и новый техпаспорт можно обращаться в суд, который решит, что все работы выполнены в соответствии с законодательством, нормами и правилами. Признав, таким образом, все изменения законными.

Законы

Порядок проведения и основания работ по перепланировке жилых помещений регулируется гл. 4 ЖК РФ.

За нарушение законодательства предусмотрена административная ответственность и штраф:

  • в размере 2,5 тыс. рублей, согласно ст. 7.21 КоАП РФ;
  • за самоуправные действия придется заплатить 300 рублей в соответствии со ст. 19 КоАП РФ;
  • 1,5 тыс. рублей — если пожарный инспектор обнаружит нарушения действующих правил и норм.

Ответственность за самовольную перепланировку описана в ст. 29 ЖК РФ и ст. 23.55 КоАП РФ.

К нежилым помещениям понятие незаконная перепланировка не относится, и все изменения считаются реконструкцией.

Особенность реконструкции, например, офиса, состоит в увеличении (чаще всего) или уменьшении общей площади, затрагивании несущих конструкций.

Распоряжение общедомовым имуществом (лестничные площадки, фасад, общие коридоры, техпомещения) регламентируется ст. 44 ЖК РФ и ст. 256 ГК РФ.

Реконструкция имущества, которое находится в долевой собственности жильцов, может производиться только с их согласия и на основании решения, принятого на общем собрании собственников.

Для того чтобы осуществить ремонтно-строительные работы потребуется собрать подписи 73% проживающих в доме.

Нужно ли узаконивать перепланировку в нежилом помещении? Узнайте тут.

Является ли остекление балкона перепланировкой? Читайте далее.

Существуют компании, которые занимаются выполнением ремонтно-строительных работ и согласованием перепланировки, то есть делают ремонт под ключ.

Опыт работы, имеющийся в этой области, позволяет сотрудникам подобных фирм точно сказать какие из пожеланий заказчика могут быть воплощены, а что неосуществимо и противозаконно.

Итоговая стоимость перепланировки будет выше, чем в случае самостоятельного получения разрешения на работы, но, в конечном счете, это окупится экономией времени и нервов.

: «Согласование перепланировки задним числом»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

manager

Источник: http://urpravo24.ru/remont-i-pereplanirovka-kvartir/

Перепланировка квартиры в новостройке. Разбор

Можно ли узаконить перепланировку после ремонта квартиры?

  • 1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

    Согласованная перепланировка в новостройке.

    В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности.

    С одной стороны, получение такого свидетельства частозатягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется.

    С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа.

    Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.

    Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.

    Согласно п.2.5.1.1.3.10 приложения 2 к 508-ому Постановлению Правительства Москвы взамен свидетельства о государственной регистрации права для согласования возможно предъявить:

    • оригинал или нотариальную копию акта приёмки-передачи квартиры;
    • нотариальную копию или оригинал договора об уступке прав или договора долевого участия;
    • простаякопия разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
    • письменное подтверждение застройщика о выполнении дольщиком всех финансовых обязательств, если это не прописано в акте приёмки-передачи квартиры;

    Новостройка со свободной планировкой.

    Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено.

    Поэтому только два этих типа договоров и прописаны в 508-мом Постановлении. Все остальные типы договоров при приобретении новостройки формально для её согласования не должны приниматься.

    На практике всё зависит от позиции начальника Жилищной инспекции соответствующего округа, и такие договора иногда принимаются.

    В таком договоре также должно содержаться согласиеЗастройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно.

    При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.

    К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.

    Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств.

    Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность.

    А так как квартира обременена ипотекой, получить разрешение на её перепланировку без такого согласия банка нельзя.

    

    1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки

    Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.

    В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.

    Застройщики позиционируют такие новостройки со «свободной» планировкой таким образом, что в них, якобы,позволено возводить перегородки в любом месте, что потом приводит к плачевным последствиям и невозможностисогласованияперепланировки. Юридически свободной планировки не бывает.

    Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д.

    В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат.

    Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями поперепланировке, что является неверным.

    Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют, то есть техники соответствующих организаций (чаще всего БТИ или Ростехинвентаризации)производят обмеры построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие планы квартир. Так вот, эти обмеры обязательно производят на основании как раз той проектной документации, которая прошла экспертизу. В результате на квартиру «свободной» планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

  • Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 2.

    Чиновники при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке отталкиваются именно от этих планов.

    То есть, планировка квартиры до ремонта является не свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ.

    В первом случае (пример №1), при разработкеновой планировки необходимо считать, что указанные пунктиром перегородки как будто были возведены.

    Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещенили увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д. Подробнее о таких требованиях Вы можете прочесть в статье незаконная перепланировка.

    Для второго варианта планов БТИ (пример №2) дело обстоит гораздо сложней.

    В плане не выделены ни коридоры ни комнаты, а, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней будет осуществляться за счет жилой площади, что запрещено.

    Чтобы избежать этого, нам нужно показать чиновникам, где в квартире планировались коридоры и комнаты.

    Для согласования перепланировки в новостройке в этом случае у застройщика или организации, проектировавшей дом,берётся архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу.

    Пример такого плана приведён на соответствующем рисунке. В нём отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.Также очень важно, чтобы данный план числился в базе ИСОГД (информационной системы обеспечения градостроительной деятельности), к которой у Жилищной инспекции есть доступ.

    Пример архитектурно-строительного плана квартиры.

    В любом случае, перед планированием перепланировки в новостройке вначале необходимо получить план БТИ на квартиру и отталкиваться от него.

    В противном случае, Вы рискуете выполнить ремонт с большим количеством нарушений, которые затем приведут к необходимости его переделывания.

    Также отметим, что в последнее время во многих новостройках застройщик при сдаче здания в эксплуатацию заказывает инвентаризационные обмеры у обычных кадастровых инженеров (так получается дешевле).

    Однако, для согласования перепланировки Жилищная инспекция требует технический паспорт на квартиру не от кадастрового инженера, который не имеет права его выполнять, а от уполномоченной государственной или муниципальной организации технической инвентаризации (БТИ), ссылаясь на п.3 «Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации №1301 от 13.10.1997. Поэтому для получения такого технического паспорта, приходится проводить первичную инвентаризацию квартиры в БТИ.

    1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза

    Практически все новостройки сдаются без внутренней отделки и полов, а это означает, что в них придётся заливать стяжку и выполнять устройствополов. Раньше в соответствии с п.2.2.

    8 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 строительно-монтажные работы по изготовлению полов и изменению их конструкции требовали согласования перепланировки на основе проекта перепланировки.

    Даже если остальные работы в квартире можно было согласовать по эскизу.

    Сейчас пункт о необходимости выполнения проекта перепланировки при изменении конструкции полов убрали, так что, если никакие другие работы по перепланировке не требуют согласования по проекту, то ремонт можно узаконить по «эскизу». Подробнее опроектах перепланировки Вы можете прочесть тут.

  • Источник: https://resog.ru/pereplanirovka-kvartiry-v-novostrojke/

    Как узаконить перепланировку квартиры после перепланировки

    Можно ли узаконить перепланировку после ремонта квартиры?

    Основной проблемой при перепланировке является неосведомленность собственников о том, какие мероприятия можно совершать, а какие нельзя.

    Такое незнание в перспективе может обернуться возникновение трудностей в силу того, что характер некоторых ремонтно-строительных работ предусматривает изменение условий существования проживающих рядом граждан.

    Для понимания того, как узаконить самовольную перепланировку квартиры после перепланировки необходимо ознакомиться с ключевыми условиями, с общим алгоритмом и доступными вариантами, с порядком получения новой технической и кадастровой документации, со штрафными санкциями, с прочими тратами и так далее.

    Зачем это нужно

    Узаконивание переустройства необходимо в следующих случаях:

    • если планируемые конструктивные изменения в квартире прошли согласование, то возможность повреждения целостности всего здания и основных инженерных коммуникаций становится минимальна – это говорит о том, что на собственника помещения не лягут дополнительные расходы и санкции;
    • если действительная планировка квартиры не совпадает с информацией, указанной в техническом паспорте, то помещение становится очень трудно реализовать по соглашению о купле-продаже;
    • если имущественный объект был ранее приобретен по программе ипотечного кредитования, а само тело займа не было погашено, то финансовая организация может на законных основаниях и в принудительном порядке обязать собственника вернуть помещение в изначальное состояние.

    Главные условия

    В 2019 году к перепланировке предъявляется определенный перечень требований.

    Без согласования с жилищной инспекцией запрещается делать следующее:

    • увеличивать площадь помещения, отведенного под кухню за счет жилой комнаты;
    • объединять кухню и комнату аркой, если в квартире установлено газифицированное оборудование;
    • демонтировать несущие элементы;
    • уменьшать размер или полностью удалять общие коммуникации;
    • переносить ванную комнату на место, под которым у соседей расположена жилая комната;
    • устанавливать тепловые конструкции на балконах или лоджиях;
    • увеличивать балкон за счет помещения.

    Важно помнить о том, что сама по себе перепланировка не должна препятствовать формированию комфортных условий для проживания.

    Что касается допускаемых мероприятий, то в процессе переустройства может быть сделано следующее:

    • объединение газифицированной кухни с жилой комнатной с помощью установки дверного проема;
    • увеличение ванной комнаты и кухни за счет коридора;
    • перенос водяного оборудования путем прокладывания новых труб – при этом угол слива должен быть в обязательном порядке сохранен, иначе вода будет поступать с перебоями.

    Общий алгоритм

    Рекомендуется в каждом конкретном случае получать специальное разрешение на переустройство еще до начала осуществления ремонтно-строительных мероприятий. Однако довольно часто собственники не придерживаются данного совета и стараются узаконить операции постфактум.

    Для этого требуется обратиться в местный муниципалитет или в суд по месту расположения жилого имущественного объекта. Предварительно нужно совершить ряд подготовительных операций.

    На первом этапе согласования нужно позаботится о подготовке следующего пакета документации:

    • план многоэтажного здания из БТИ;
    • актуальный технический паспорт помещения;
    • свидетельство о праве собственности;
    • выписка из домового журнала;
    • свидетельство, подтверждающее отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

    В случае, если изменения были осуществлены самостоятельно, но не затронули несущие конструкции, то для согласования будет достаточно только плана из БТИ. Для более серьезных изменений предусматривается проект.

    Самовольная

    Важно иметь ввиду, что любая уже сделанная самостоятельно перепланировка будет считаться незаконной.

    В случае, если переустройство нарушает нормы действующего законодательства, то квартиру будет необходимо вернуть в изначальный вид.

    В любом случае на владельца будет наложен штраф до 30 000 рублей.

    Для узаконивания самовольных операций нужно собрать следующие документы:

    • письменное свидетельство о том, что помещение соответствует всем установленным нормам СЭС;
    • проект помещения, составленный сотрудниками уполномоченной организации, обладающей лицензией СРО;
    • заявление.

    С вышеуказанными документами нужно обратиться в территориальную жилищную инспекцию для формирования межведомственной комиссии, которая вынесет объективное решение о законности проведенных ремонтно-строительных работ.

    Образец проекта перепланировки квартиры для согласования:

    Ещё не сделанная

    Для узаконивания еще не совершенного переустройства нужно собрать следующие бумаги:

    • новый технический паспорт помещения;
    • выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества, которая заменяет свидетельство о праве собственности;
    • договор основания – предоставляется, если заинтересованному лицу еще не было выдано свидетельство о праве собственности;
    • выписка из домового журнала с указанием количества лиц, прописанных в помещении;
    • разрешение на осуществление планируемых мероприятий от всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных в квартире – данный документ заверяется в ЖЭУ;
    • копия лицевого счета – может быть получена от сотрудников бухгалтерии паспортного стола;
    • письменное заключение о соответствии квартиры установленным санитарным нормам.

    Только на основании такого пакета документации межведомственная комиссия может заняться рассмотрением дела.

    По проекту

    Все мероприятия в рамках перепланировки могут быть узаконены путем разработки специализированной проектной документации.

    Заказать проект можно у представителей компании, имеющей допуск СРО.

    Стоит отметить, что соответствующие документы могут выполняться только на основании технического заключения о состоянии здания и возможности осуществления планируемых работ.

    В случаях, когда несущие элементы не затрагиваются, то техническое заключение может быть оформлено любой проектной организацией. В противном случае разработкой будет должен заниматься автор проекта дома.

    Через посредников

    Рекомендуется не пользоваться услугами посредников только в случае незначительных изменений.

    При более серьезных работах, когда в процессе переустройства были затрагиваются несущие элементы, узаконить переустройство с минимальными затратами не получится практически наверняка.

    Именно поэтому нужно обратиться к специалистам, выступающим в качестве посредников.

    При этом лучше всего выбрать такую организацию, которая сможет в самостоятельном порядке собрать все необходимые документы, получить техническое заключение в БТИ и разработать хороший проект, который в перспективе будет принят территориальной жилищной инспекцией.

    Сотрудники такой компании после осуществления всех работ обращаются в приемочную комиссию БТИ с оформленным актом о совершении скрытых мероприятий, с журналом и авторским надзором.

    Акт приемочной комиссии после перепланировки:

    Технический и кадастровый паспорта

    Для получения нового технического паспорта в отдел БТИ нужно предоставить полученный от сотрудников местного муниципалитета акт приемочной комиссии, а также следующие бумаги:

    • свидетельство о праве собственности, а также прочие правоустанавливающие документы;
    • проект помещения вместе с прошлым техническим паспортом;
    • гражданский паспорт владельца квартиры.

    В подавляющем большинстве случаев срок изготовления нового технического паспорта не превышает 10 дней.

    Помимо экземпляра, оформленного на бумажном носителе, собственнику квартиры предоставляется и электронная версия, разработанная с помощью специальной проектной программы. Срок действия бумаги не ограничивается законодательством.

    Также нужно подготовить следующий комплект документов:

    • технический план;
    • свидетельство о собственности;
    • акт, составленный межведомственной комиссией местного муниципалитета;
    • свидетельства о согласовании операций с территориальным отделением Роспотребнадзора, с пожарной службой и прочими инстанциями.

    Получить разрешение через суд

    При желании можно узаконить перепланировку квартиры после перепланировки через суд.

    Для этого требуется следовать следующему алгоритму действий:

    1. Владелец имущества обращается в территориальный архитектурный отдел, расположенный в администрации, с заявлением на узаконивание совершенных работ – в нем важно указать на факт того, что переделка помещения уже была совершена.
    2. Уполномоченный специалист БТИ должен посетить помещение и произвести замеры осуществленных изменений – в дальнейшем эти данные будут использованы при формировании нового кадастрового паспорта.
    3. Далее нужно получить разрешение от представителей санитарного надзора, противопожарной службы и управляющей домом компании – специалистам нужно обследовать все несущие стены и постановить, что они продолжают соответствовать всем без исключения нормам.
    4. Заказать проект.

    Только в тех случаях, когда жилищная инспекция отказывается узаконивать переустройство можно обращаться в высшие судебные инстанции.

    Для этого нужно оформить исковое заявление с указанием факта того, что ранее было совершено обращение во все контролирующие инстанции.

    Суд назначит собственную комиссию для проверки. В случае одобрения собственнику нужно будет только получить новое свидетельство о праве собственности.

    Штрафы и прочие траты

    Минимальный размер штрафных санкций за осуществление перепланировки без одобрения контролирующих служб составляет 3 500 рублей.

    Такой штраф может быть оплачен собственником имущества следующими способами:

    • через кассу любой финансовой организации или банкомат;
    • через официальный портал государственных услуг;
    • через интернет-банк;
    • через популярные платежные системы, например, Киви.

    Рекомендуется в каждом случае сохранять платежные квитанции для минимизации возможных рисков. Их нужно отправить в территориальную службу судебных исполнителей или в администрацию по факту оплаты.

    Помимо штрафов для легализации самовольных ремонтно-строительных работ необходимо оплатить следующее:

    Обращение с исковым заявлением в канцелярию суда 1 000 рублей.
    Получение услуг адвоката От 5 000 рублей.
    Получение разрешительных свидетельств от МЧС От 500 рублей за один документ.
    Получение разрешения от соседей в ходе судебного заседания От 1 000 рублей за каждого владельца.
    Составление проектной документации в специализированной фирме Стоимость напрямую зависит от сложности совершенных мероприятий (от 5 000 рублей).
    Оформление нового технического паспорта От 500 рублей.
    Оформление нового кадастрового паспорта От 1 000 рублей.
    Оформление нового свидетельства о праве собственности Выплачивается государственная пошлина в размере 1 000 рублей на каждого собственника.
    Оформление нотариальной доверенности От 1 500 рублей.

    Внимание!

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Источник: https://1kvartirka.ru/uzakonit-pereplanirovku-kvartiry-posle-pereplanirovki/