Смена назначения здания по Градостроительному Кодексу

Изменение функционального назначения здания это реконструкция

Смена назначения здания по Градостроительному Кодексу

условно разрешенные и вспомогательные виды использования.

Конкретные основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются правилами землепользования и застройки применительно к каждой территориальной зоне.

С другой стороны, изменение вида разрешенного использования существующего объекта должно быть осуществлено одновременно

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее − Департамент недвижимости), рассмотрев Ваше обращение, сообщает.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Относительно наименования здания.

Согласно частям 2, 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) дополнительных сведений об объекте недвижимости осуществляется органом регистрации прав:

в порядке межведомственного информационного взаимодействия;

в уведомительном порядке в случаях, установленных Законом № 218-ФЗ.

Относительно изменения назначения помещения или здания.

Относительно жилого строения отмечаем.

Согласно статье 1 Закона № 66-ФЗ жилые строения могут размещаться как на садовых, так и на дачных земельных участках.

При этом как отмечено в Постановлении № 7-П Жилищный кодекс Российской Федерации прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома.

Российской Федерации

  • 125993, ГСП-3, Москва, А-47, ул. 1-я Тверская-Ямская, д. 1,3
  • 115324, Москва, Овчинниковская наб., д. 18/1
  • 109012, Москва, ул. Красная Пресня, дом 3, стр. 1

При смене функционального назначения потребуется ли разработка проекта здания?

Оснащение проходки горных выработок, ПОС, нормоконтроль, КР, АР

Логически должны проходить ещё раз.

«Безвыходных ситуаций не бывает» барон Мюнгхаузен

Статья 4. Идентификация зданий и сооружений

1.

Для применения настоящего Федерального закона здания и сооружения идентифицируются в порядке, установленном настоящей статьей, по следующим признакам:

5) пожарная и взрывопожарная опасность;

6) наличие помещений с постоянным пребыванием людей;

Оснащение проходки горных выработок, ПОС, нормоконтроль, КР, АР

«Безвыходных ситуаций не бывает» барон Мюнгхаузен

Документ — градостроительный кодекс.

В СТРОИТЕЛЬСТВЕ, АРХИТЕКТУРЕ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ:

2. Если не переводить жилое в нежилое (т.е. часть здания использовать для собственного проживания).

Можно пройти и Экспертизу (чертежей не особо много, не надо техусловий и тд).

3.

Перевести в нежилое и дальше все по максимуму.

1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров .

1. эвакуационные выходы как положено, сан.узлы дополнительные, для персонала отдельные помещения и внутренний противопожаный водопровод и пр.

2. пищеблок со своей технологией выделенный в отдельный пожарный отсек с отдельным канализационным выпуском отдельным входом для заноса продуктов и выноса мусора

Конференция ЮрКлуба

зданий, сооружений, а также филиалов и новых производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном осуществлять очередями, то к новому строительству относятся первая и последующие очереди до ввода в действие всех запроектированных площадке предприятий такой же или большей мощности взамен восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

Основными причинами, вызывающими необходимость реконструкции и усиления фундамента, являются: ослабление кладки фундаментов; уменьшение несущей способности грунтов; увеличение нагрузки на фундаменты.

Деформация и обрушение зданий происходит в большинстве случаев из-за неустойчивого грунта.

Читайте также  Время труда и отдыха по Трудовому Кодексу

Именно поэтому при реконструкции жилых зданий большое внимание следует уделять реконструкции фундаментов и целостности инженерных коммуникаций.

Источник: http://yuridicheskayakonsulitatsiya.ru/izmenenie-funkcionalnogo-naznachenija-zdanija-ehto-rekonstrukcija-28149/

Изменение функционального назначения здания в документах на строительство

Смена назначения здания по Градостроительному Кодексу

Согласно части 8 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее по тексту — Закон о ГКН) сведения о здании или сооружении, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 01 января 2013 года технического паспорта таких объектов недвижимости. В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Подводные камни», которые сопровождают любую процедуру, связанную с государственными органами, легко обойти, используя опыт профессионалов.

Компания «Квест» — выполнит работу по изменению функционального назначения помещения в кротчайшие сроки, сэкономив средства и нервную систему, которая, увы, часто страдает, когда человек сталкивается с непробиваемым бюрократическим государственным аппаратом.
К тому же, каждый день задержки – ваша упущенная прибыль, так как пока изменение функционального назначения нежилого помещения не закреплено юридически, ваше предприятие не может приступить к активной деятельности. Что необходимо знать, прежде чем начинать изменение функционального назначения помещения: 1.
Смена профиля объекта недвижимости возможно только по согласию собственника здания или помещений, являясь арендатором, вам необходимо обращаться к собственнику.

Изменение функционального назначения здания

Внимание

Кроме того, необходимо учитывать, что изменение назначения помещения в здании не влечет изменение назначения здания, в котором таком помещение расположено.

В этой связи, согласно части 1 статьи 32 Закона № 218-ФЗ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке) или об утверждении акта приемочной комиссии (в случае проведения работ по перепланировке).

Министерство экономического развития российской федерации

Важно

Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);…5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров … Но тут ситуация особенная — дом временно сдан в аренду и потом снова будет частным трех этажным жилым.

Если нужно получать какие то разрешения на этот вид деятельности, нужно сначала переоборудовать его в гостиницу, по всем правилам:1. эвакуационные выходы как положено, сан.узлы дополнительные, для персонала отдельные помещения и внутренний противопожаный водопровод и пр.2.

Изменение целевого назначения здания

В случае, если указанные в частях 1, 5, 7 – 9, 12, 13 статьи 32 Закона № 218-ФЗ сведения не внесены в ЕГРН в сроки, установленные статьей 34 Закона № 218-ФЗ, заинтересованное лицо вправе в порядке установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, форма, требования к заполнению и к формату в электронной форме которого устанавливаются органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 33 Закона № 218-ФЗ). В соответствии с частью 2 статьи 33 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня получения заявления о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти и органах местного самоуправления.

Читайте также  Кодекс о защите прав потребителей возврат товара

Пакет документов и подводные камни перепрофилирования

Алгоритм действий Чтобы сменить целевое назначение здания, необходимо обратиться в Департамент городского имущества Москвы с заявлением, в котором экономически и технически обосновывается такой шаг. К заявлению прилагается следующий пакет документов:

  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • технический паспорт;
  • поэтажные планы и экспликации;
  • заключение эксплуатирующей организации о соответствии санитарным и противопожарным нормам.

Если особенности строения не соответствуют предполагаемому использованию, к перечисленной документации понадобится приложить проект перепланировки, который перед подачей заявки должен пройти согласование в надзорных органах – Роспотребнадзоре, Мосгосэкспертизе, Москомнаследия, Пожнадзоре. Получение новых паспортов Решение о перепрофилировании принимается Префектурой округа.
Происходит перепрофилирование промышленных сооружений под офисные и торговые центры, гостиницы. Нередко бывает, что изменение функционального назначения здания – единственный рациональный способ использования недвижимости.

Нормативная база Градостроительный кодекс (статья 37) устанавливает для объектов строительства и земли понятия основного и вспомогательного видов разрешенного использования. Смена этих видов допускается в соответствии с градостроительным регламентом.

В Москве на основании регламента приняты градостроительные планы развития территорий административных округов, которые утверждаются постановлениями городского правительства. Именно в этих градпланах установлены основной и дополнительный виды разрешенного использования объектов.

Относительно жилого строения отмечаем. Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 г.

№ 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Постановление № 7-П) в связи с жалобами ряда граждан» признано не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац второй статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Закон № 66-ФЗ) в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

Частым явлением при изменении функционального назначения нежилого помещения является перепланировка, которая требует вмешательства опытных специалистов, так как согласование перепланировки. Перепланировка включает в себя проектную документацию, которая разрабатывается исключительно лицензированной компанией.

Соответствие проектной документации законодательству — обязательно, к тому же придётся пройти ряд организаций для согласования проекта и получения разрешения на перепланировку. 5.

Если объект недвижимости имеет профиль «производственное», в данном случае процедура изменения функционального назначения помещения усложнится в значительной мере, так как согласование изменения такого профиля необходимо получать в МосГосконтроль, регламент процедуры значительно отличается от обычного перепрофилирования помещения или здания.

Источник: http://2440453.ru/izmenenie-funktsionalnogo-naznacheniya-zdaniya-v-dokumentah-na-stroitelstvo/

Как изменить назначение недвижимости

Смена назначения здания по Градостроительному Кодексу

Если вы считаете, что, купив недвижимость, можете делать с ней, что угодно, то эта статья для вас.

Любое недвижимое имущество имеет свое функциональное целевое назначение, причем, установленное законом, разграничение на «жилое» и «нежилое» на практике является весьма расплывчатым.

В частности эксплуатация коммерческой недвижимости имеет разные цели, кроме того участок под зданием также имеет свой функционал. Вот и попробуем разобраться с понятием назначение, как с юридической, так и с экономической точки зрения.

Фото с Flickr.com|The Residences at Dove Mountain

Как уже отмечалось, законодатель делит все здания на жилые и нежилые.

Перевод одних в другие и наоборот подробно прописан в действующем законодательстве, это и нормы Жилищного кодекса РФ и градостроительные требования.

Про особенности перевода помещений из жилого в нежилое можно узнать из статьи «Как сделать из квартиры офис».

В крупных городах появляются новые форматы жилой недвижимости, так называемые квартиры в стиле «лофт», студии и мастерские.

Художественные замыслы проектировщиков и дизайнеров не помещаются в скучные квартирные планировки, креативщикам хочется городской недвижимости с размахом.

На помощь приходят обанкроченные заводы и фабрики, пустующие складские помещения, чердаки и подвалы.

Пакет документов для изменения облика и функционала нежилой недвижимости следующий:

  • заявление;
  • технический, кадастровый паспорта;
  • правоподтверждающие документы;
  • проект перепланировки;
  • заключение на соответствие нормам санитарно-эпидемиологическим, пожарной безопасности и иным.
Читайте также  Гражданский Кодекс гарантийные обязательства подрядчика

Обращаться необходимо в комиссию по использованию жилищного фонда при муниципальном органе власти. Там, кстати говоря, и помогут определиться с перечнем документов.

Когда из нежилого здания сделать апартаменты-лофт не получится

  1. Нежилое здание/помещение находится в полуразрушенном состоянии, имеются дефекты, препятствующие эксплуатации.
  2. Здание находится в промышленной зоне, отсутствует необходимая социальная инфраструктура.
  3. Конфигурация здания (высота потолков, размер проемов) не соответствует требованиям, предъявляемым к жилью.
  4. Нет и/или невозможно провести инженерные коммуникации (свет, вода, канализация, вентиляция, газ).

Примечание: когда все будет готово, здание принято комиссией, не забудьте перерегистрировать вашу собственность. Теперь у Вас не нежилое помещение, а квартира или частное домовладение.

Назначение коммерческой недвижимости

Понятие редевелопмента появилось сравнительно недавно, а вот на деле его использовали еще в 90-е.

Перепрофилирование образовательных учреждений в офисы фирм-однодневок и полулегальных бизнесменов отняли у городов огромное количество детских садов.

Схемы эти в большинстве своем противоречили или нагло обходили действующее законодательство.

Современный редевелопмент коммерческой недвижимости выглядит более прилично.

Чего только стоит изменение функционала фабрики «Красный Октябрь», которую превратили в богемный центр с ресторанами, выставочными залами и офисами крупных компаний.

Также как и для физических лиц, для организаций пустующие заводы и цеха представляют простор для творчества и экономическую перспективу. 

Основные причины:

  • хорошее расположение;
  • большая площадь помещений;
  • большая территория;
  • известность места.

Правовые вопросы редевелопмента коммерческой недвижимости

На первый взгляд с правой точки зрения не важно, будет собственник использовать имущество для организации торговли или для общепита.

На самом деле разный род деятельности предполагает различные требования к организации и оснащению пространства. Например, санитарные нормы, применяемые к ресторану и к цеху, существенно отличаются.

Кроме того, режим налогообложения организации также зависит от вида деятельности. 

К некоторым специальным режимам применяются физические показатели, такие как площадь торгового зала, а вот если в разрешительной документации написано не торговая площадь, а цех, это может стать проблемой.

Если здание планируется глобально менять (внешний и внутренний облик) — это реконструкция. Она требует получения разрешений от муниципальных органов власти, заключений различных комиссий, плана реконструкции и его утверждения местными власти.

Как следствие этих мероприятий — внесение изменений в ЕГРП и техническую документацию.

Если вы не меняете площади и внешнего вида здания, достаточно внести изменения в технические документы (например, изменится экспликация здания или поэтажный план).

Краеугольный вопрос — земля под зданием

На нашем портале был подробно освящен вопрос изменения категории земли, статья «Как поменять категорию земли?».

Однако земельный вопрос представляет наиболее сложную проблему в законодательстве.

Дело в том, что в законе не имеется четкого определения понятий категория земли и вид разрешенного использования.

Из анализа практики судов видно, что целевое назначение относится к земельному законодательству. Разрешенное использование — это фактически территориальное зонирование, согласно утвержденному плану застройки.

Конкретного перечня видов использования земли в законе нет. Государственные и муниципальные земельные участки предоставляются под строительство и для других целей.

Местные власти могут разрешить как многоэтажное строительство, так и малоэтажное, предоставить участок под строительство зданий производственного назначения.

Указание на цель содержится в договорах, например аренды, в Постановлениях Администрации о предоставлении в собственность земельного участка. 

Последствия самовольного изменения назначения

  1. Администрация может потребовать снести здание, строение или сооружение. Для капитального строительства эта схема не работает, а вот для остальных (киоски, ограждения, гаражи) вполне.
  2. Договор долгосрочной аренды можно расторгнуть на основании несоответствия разрешенного использования реальному.
  3. Можно нарваться на административный штраф или предупреждение от УФАС (Антимонопольный орган).

Что делать в таких случаях

Если участок Вам предоставили под строительство торгового центра, а вы хотите создать гостиничный бизнес, стоит обратиться в администрацию и Комитет архитектуры и градостроительства города. С согласия последнего Администрация поменяет в правопредоставляющих документах цель использования.

Внимание: перепрофилированием участка лучше заняться до начала строительства.  

Если здания построено в нарушение требований разрешенного использования земли, только муниципалитет способен решить эту проблему.

Будь то аренда или собственность, в договор или постановление можно внести изменения.

Обратите внимание на полученный кадастровый и технический паспорт, при наличии сведений о цели эксплуатации, необходимы будут изменения.

В заключении хочется отметить, что любые изменения надо производить с оглядкой на экономическую перспективу и целесообразность.

Посчитайте затраты на реконструкцию, согласования и регистрацию и отнимите их от предполагаемой прибыли. Стоит ли овчинка выделки, решать конкретному собственнику.

Примеров удачного редевелопмента в крупных городах становится все больше, может быть заброшенный цех давно ждет вашего вмешательства в его судьбу?

Источник: https://journal.regionalrealty.ru/kak-izmenit-naznachenie-nedvizhimosti/